Manuel Puerto Ducet
Los hipotecados en los últimos siete años —desahuciados o no— están condenados de por vida a hacer frente al pago de una propiedad cuyo valor de mercado, es por término medio, un 25% inferior a su coste; carga que no eludirán entregando su piso a la entidad hipotecaria. Para nuestra desgracia, España no es Estados Unidos, ni el mercado inmobiliario es el de las titulaciones hipotecarias. Aquí no hay «mark to market», la norma que obliga a los bancos y cajas a valorar sus activos inmobiliarios a precios de mercado y que, en justa correspondencia, se vincula con la dación del inmueble como amortización de la deuda. La banca española ha estado hasta ahora facultada para mantener sobrevalorados los inmuebles en sus balances.
Por el contrario, los activos incluidos en los fondos inmobiliarios pueden ser valorados a precios de mercado según convenga, generándose un descarado agravio comparativo y que, como hemos visto, puede ser utilizado además para favorecer a unos partícipes en detrimento de otros. Ello nos da una idea de la equidad jurídica existente en España, muy similar a la que se da en el resto de países PIGS. No hace falta ser muy despierto para darse cuenta de que, si las entidades financieras se vieran obligadas a valorar sus activos inmobiliarios a precios reales, mermarían seriamente sus recursos propios; es decir, su solvencia se vería fuertemente afectada al quedarse por debajo de los ratios mínimos de capital.
Previendo que las directrices europeas —en aras de la transparencia contable— obliguen a los Estados miembros a valorar los activos inmobiliarios en poder de la banca a precios reales, algunas entidades ya se están curando en salud, creando sociedades inmobiliarias en las que aparcar sus inmuebles (Altamira del Santander, Aliseda del Popular, Anida del BBVA, etc.), logrando de esta forma que ponderen al 100% en los activos de riesgo —que son los que cuentan para los ratios de capital— y eludiendo la ponderación del 150%, que es la que correspondería a los créditos morosos en cuentas propias, ahorrándose además una provisión del 25% del crédito. Por otra parte, intentan desprenderse de los inmuebles más antiguos —con plusvalías latentes— conservando los que tienen contabilizados con pérdida, hasta que el mercado se recupere y les permita venderlos sin quebrantos.
Para que puedan ir trampeando, ahí están nuestros representantes políticos para echarles una mano con el dinero de todos nosotros, procurándoles un tránsito lo más confortable posible.
